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安化县知名经济法官司服务 保险法

2020-02-15 09:18:54

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合同解除时附合装饰装修费用的处理 (律师服务联系方式:13607370618) 《解释》第十一条规定,“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)

合同解除时附合装饰装修费用的处理

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《解释》第十一条规定,“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定”。

上述规定中,涵盖了如下方面的内容:第 一,明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除,承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值,是由合同解除导致的,该价值作为合同解除的损失,由导致合同解除的违约方负担。双方违约的,根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的,按照公平原则分担。依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定,出租房屋被国家征收或者被拆迁时,政 府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范,补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前,装饰装修物归承租人所有,补偿款作为装饰装修物的代位物,依照物权归属原则,归承租人所有。此时,虽然合同解除具有不可归责于双方的事由,却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题,装饰装修的补偿按照物的归属,在拆迁补偿款中处理。《解释》第十一条第(四)项因此作出“法律另有规定的,适用其规定”的表述,作为适用解释规定的负担原则之外的兜底条款。

第二,确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定,合同解除时装饰装修的损失为残值损失,这一损失范围的确定,需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修,表明装饰装修对出租人具有利用价值,该价值由出租人实际取得,其应当依照不当得利的民法理论,对承租人予以补偿,补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍采用,因此,仅在《解释》第十一条第(二)项进行了规定,在第(三)、(四)项中未作表述,但该原则在第(三)、(四)项规定情形中同样适用。

法院对商品房买卖合同纠纷常见问题处理

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1、正式商品房买卖合同签订前,买受人以认购、订购、预订向出卖人支付定金怎么处理?

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

2、认购、订购、预订等协议具备那些条件,应认定为商品房买卖合同成立?

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

3、商品房预售合同未按规定办理登记备案,就无效吗?

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

法院对商品房买卖合同纠纷常见问题处理

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1、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格,买受人的权利

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

2、房屋质量问题严重影响正常居住使用时,买受人的权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

3、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,应如何处理

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝 对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝 对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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