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梁锦松:如果从人口增长来看 房市刚需是伪命题

www.zhiyin.cn 2015-03-29 09:37:40 搜狐财经综合 我要评论

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3月26日到29日"博鳌亚洲论坛2015年会"在海南博鳌举行。在28日的"中国房地产市场:软着陆与新常态"分论坛上,香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松提出,民众主要是改善住房的需求,不是刚需,住房刚需可能是个伪命题。

  原标题:梁锦松:住房刚需是伪命题

  3月26日到29日"博鳌亚洲论坛2015年会"在海南博鳌举行。在28日的"中国房地产市场:软着陆与新常态"分论坛上,香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松提出,民众主要是改善住房的需求,不是刚需,住房刚需可能是个伪命题。

  同时他还提到,在2000年之后,中国没有很多其他投资机会,再加上股票的波动,很多人都不相信股票,所以把很多钱投进了房地产。更重要的是以前有一个心理预期,因为过往的十几年,买了房子肯定是会涨的。

  以下是部分会议实录:

  梁锦松:我这次来,本来是来学习的,因为我进入房地产业才一年多的时间。以前做金融的时候,也做过很多房地产的融资,在我之前服务的公司也做过房地产的投资,但是毕竟在房地产方面还是年数不够,刚才三个讲者都说了以前的情况,我就不说了。看其他的地方,包括香港的房地产,房地产的价格也是不太稳定的。我先讲讲什么叫做新常态,最后再谈谈我对中国房地产价格的看法。

  刚才贾康先生用了习主席说的"四个全面",我从这四个方面来说说以后房地产会有什么样的发展。

  第一个是全面地改善民生,房地产有两个属性,一个是用来住的,一个是用来投资的,这两个不完全一样。我觉得改善民生这个提得很好,哪个政府都要照顾民生,在全球,包括新科技,包括全球也在印钞票,钞票不值钱或者是钞票贬值,很容易把两个目的对立起来,但是,作为政府,一定要保证每个人都能够安居,所以今后在政府工作报告里面,克强总理也说了,就是要发展保障房。 在一些城市,包括香港、新加坡,公共房屋的政策就是一个小城市里面的土改政策,所以在国内发展保障房是应该的,我觉得这个提得很好。

  第二个是全面地深化改革,特别是以后在中国,包括怎么样用财税手段来代替行政手段,因为财税手段比较透明,长期比较稳定,来替代一些短期的政策,包括一些限购,限贷的政策,我觉得这个方向是对的。而且在今后,我自己觉得价格可能不会像以前那样一直向上了,可能对整个房地产的结构改革很有利,也包括对地方政府财政的改革有利,不光是靠卖地,而是靠其他的举措,包括发债等等的,这个对中国整体的发展是有利的。另外,如果房地产的价格没有一直往上升,对发展新的行业也比较有利。

  第三个是全面依法治国,用一些法律,包括不动产登记制度,房产税的制度来代替很多其他的行政手段,这样会有很好的发展。刚才有人说前面从严治党,我的理解是怎么样减少腐败,我是相信市场经济的,我觉得这个是好事,因为自由市场的前提就是公平竞争的市场,有了腐败,就影响了这个市场的运作。所以我觉得以后可能会朝这个方向来发展。

  对于房地产的价格,我自己是这样看的: 首先,在居住供应和需求方面讲,刚才也说到,除了要发展保障房之外,如果我们看全中国的住宅数量,相对我们的人口来讲,平均每个人都有接近两套的房子,当然,这个也包括农村。 另外一个是购房的主力人口,有人预计过高峰或者是顶峰是今年,以后会逐渐下降,因为毕竟人口差不多到了顶,而且很多人慢慢都退休了。所以,如果光是从人口的增长来推刚需,用人口的增长,或者是没有增长,另外一个角度是住宅的供应,我觉得这个刚需可能是个伪命题。 另外一个,从所谓投资的角度来看,刚才燕生也说到,在2000年之后,中国的经济开始,很多外资进入中国,有投资的,也有出口赚回来的,因为我们的外汇制度,导致货币供应在增加,而中国当时没有很多其他投资机会,再加上股票的波动,很多人都不相信股票,所以把很多钱投进了房地产。但是现在如果我们看投资工具多了,另外外汇管制慢慢地放松人民币国际化,所以,从某个角度讲,投资工具也比较多元化,不一定要投房地产,更重要的是投资房地产以前有一个心理预期,因为过往的十几年,买了房子肯定是会涨的。所以房地产成为一个投资工具。 现在全中国70个城市里面,有69个城市的房地产价格相比去年都是下降的。从这个心理预期来看,房地产是不是一个很好的投资?我猜民众会比较清醒一点。居住的需求,我猜以后的需求主要是改善住房的需求,不是什么刚需,也不是什么投资的角度。 中国的房地产价格也明显分化,特别是上海、北京这样大型的城市,也包括深圳,可能价格还会比较稳定,也有机会往上。其他城市,特别是三四线城市,我猜短期的压力是很大的。

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