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中国多家上市房企调控压力下销售金额仍创新高

www.zhiyin.cn 2013-03-29 14:11:43 新京报 我要评论

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而随着销售回暖,房企的净负债率也较年初下降。以高净负债率典型代表绿城中国为例,2012绿城净负债率水平大幅下降至49%,为近年来的最低水平;2012年增长最为迅猛的保利,净负债权益也从上半年的116%降至年底的89%。

  虽有调控压力,但中国房地产市场迅猛发展势不可当。数据显示,2011年销售额超过千亿的房企只有万科一家。而近期密集披露的上市房企年报显示,2012年上市房企销售额“千亿军团”扩阵,万科、绿地、保利3家入围;“百亿房企”俱乐部也由2011年的42家,增加到53家。规模急速扩大、现金流大为改善,中国上市房企迎来高增长“盛宴”。


  高增长的“盛宴”


  2012年仍是房地产市场的牛市:万科以1412.3亿元创下销售金额新高,中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高,恒大则创下销售面积新高。


  “结构合理者得市场。”兰德咨询总裁宋延庆表示,去年一、二线城市房地产市场好于三、四线城市,所以去年聚焦在一、二线的中海、保利、华润等公司业绩出色。


  目前来看,房企增长盛宴仍在进行中。据中金公司预测,万科2013年销售额预计增长15%-20%,销售毛利率也将回升。分析人士认为,保利的销售额增速将维持在20%,而往年一直维持在20%-30%之间。


  而随着销售回暖,房企的净负债率也较年初下降。以高净负债率典型代表绿城中国为例,2012绿城净负债率水平大幅下降至49%,为近年来的最低水平;2012年增长最为迅猛的保利,净负债权益也从上半年的116%降至年底的89%。


  利润新挑战


  但在规模扩大、负债率降低的同时,行业的利润率持续下跌。记者获悉,去年高盈利的代表中海地产,毛利率首次跌出了40%的水平,其他房企下降幅度则更大。虽然楼市自去年三季度开始销售均价已重拾升势,销售毛利率有所提升,但整个行业利润率降低已是大势所趋。


  绿城物业销售毛利率为29.2%,低过2011年的32.6%,与2010年的29%相近。龙湖预期今明年入账毛利率降至25%至30%水平,恒大更宣布上市以来首次暂停派息。据中国指数研究院数据显示,去年500强开发企业净利润均值为4.34亿元,同比下降18.64%。


  城镇化将促开发模式创新


  华夏幸福基业高管对记者表示,无论是规模还是利润率方面,房企“大者恒大”现象越发明显,全国性房企,尤其是央企越发强势。2012年,华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元,同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元,同比增长55.03%。


  “中等规模的房企将进一步加速全国布局,在城镇化的背景下,开发模式也会有所创新。”上述华夏幸福基业人士表示,公司通过产业促进、城市建设、住宅开发、城市运营四大业务板块的体系化发展,探索中国特色的新型城镇化开发。


  - 年报亮点


  2012谁赚钱最多?


  中海是“最赚钱房企”


  卖房最多的不一定最赚钱。2012年房企老大万科以1412.3亿元的销售收入创行业历史新高;但“最赚钱房企”仍是中海地产,盈利能力领先同行。


  数据显示,中海净利润达151.6亿元,刨除投资性物业的重估升值获利后为128亿元,与万科的125.5亿元相当,但中海营业收入(517.3亿元)仅为万科(1031.2亿元)的一半。


  去年万科毛利率(36.6%)和中海(38%)相当,但净利润率仅为12.2%,不足中海(29%)的一半。业内人士表示,高利润率除了成本管控外,也受产品定位、城市布局等因素影响。


  盈利“落后生”中,“销售面积全国第一”、主要布局三、四线的恒大地产一直处于行业低位,2012年核心盈利大跌62亿元,毛利率仅为28%。


  记者了解到,目前房地产行业内平均毛利率在33%左右,净利润率指标上,由于A股和H股会计方式不同(如公允价值重估),一般H股较高,如内地上市的万科、保利去年净利润率仅在12%左右,但香港上市的内房股大约为15%。


  此外,房企利润率持续下跌成为行业共同的隐忧,包括中海、万科、保利、恒大等龙头的毛利率、净利润率均出现下滑。


  但部分房企以独特的模式仍维持高毛利。如A股上市的中型开发商——华夏幸福基业,以“产业新城”开发建设为突破口,旗下有河北、辽宁等地的5个园区进行开发建设,2012年的毛利率高达42.93%,实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元,同比增长31.34%。年度公司加权平均净资产收益率为51.42%,处于行业较高水平。

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